Een familiehypotheek: 5 aandachtspunten

De woningmarkt blijft voor starters uitdagend: hoge vraagprijzen, verbouwingskosten en strengere leennormen maken instappen over het algemeen lastig. Steeds meer jonge kopers vragen daarom financiële ondersteuning aan hun (groot)ouders. Naast schenken is de zogenaamde familiehypotheek hiervoor een mooi instrument. Zo’n oplossing vergroot de kansen van starters op de woningmarkt, maar vraagt om duidelijke afspraken en een juridisch én fiscaal correcte inrichting. Bent u een ouder of grootouder met het voornemen om een familiehypotheek met uw kind of kleinkind overeen te komen? Let dan op deze 5 belangrijke aandachtspunten:

1. Maak duidelijke afspraken en leg ze vast

Bij een familiehypotheek bent u als (groot)ouders de geldverstrekker. Het (klein)kind leent van u en gaat als geldnemer een schuld bij u aan. Onderling maakt u zakelijke afspraken over de looptijd, de aflossingsvorm, rente en momenten waarop u de vordering op het (klein)kind kunt opeisen. Is voortzetting van de familielening mogelijk na uw overlijden? Zo ja, is een aanpassing in uw testament daarvoor nodig? Moet een lening afgelost worden als het (klein)kind gaat scheiden? Alle afspraken legt u samen vast in een schriftelijke geldleningsovereenkomst, die gedateerd en ondertekend wordt. Wilt u als geldverstrekker een hypotheekrecht op de aangekochte woning van het (klein)kind, dan zal een notaris een hypotheekakte moeten opstellen.

2. Vertrouwen en onverwachte gebeurtenissen

Een familiehypotheek vraagt om wederzijds vertrouwen tussen u en het (klein)kind (en eventueel ook diens partner). Heeft u meer kinderen? Bespreek de verstrekte lening met elkaar. Dit zorgt voor onderling begrip en geeft ruimte aan emoties die binnen de familie kunnen spelen. Voordat u overgaat tot het verstrekken van de lening is het goed om uw eigen financiële planning en die van uw nabestaande partner op orde te hebben. Kunt u het geld van de familielening op termijn missen? Bijvoorbeeld als u hoge zorgkosten zou krijgen? Wat is de impact van de lening op de financiële situatie van uw partner wanneer u overlijdt tijdens de looptijd van de lening? Een financieel planner kan u helpen bij de antwoorden op deze vragen.

3. Fiscale renteaftrek – box 3 – belastingconstructie?

Een familiehypotheek heeft ook fiscale aspecten. Niet alleen voor het (klein)kind als geldlener, maar ook voor u als geldverstrekker. U betaalt over de vordering op uw (klein)kind inkomstenbelasting in box 3. De huidige belastingregels gaan daartoe uit van een verondersteld (‘forfaitair’) rendement, tenzij u kunt aantonen dat u daadwerkelijk minder rendement hebt gemaakt op uw gehele box 3-vermogen (tegenbewijsregeling ). Het huidige forfait in box 3 gaat er vanuit dat u 6% rente op de versterkte lening ontvangt. Dit geldt ook wanneer u de rente op de lening niet ontvangt, bijvoorbeeld omdat u die rente aan het (klein)kind schenkt. Vanaf 2028 staat naar verwachting een nieuw box 3-stelsel op stapel, waardoor u inkomstenbelasting betaalt over de rente die u daadwerkelijk ontvangt. Daardoor pakt de box 3-heffing vanaf 2028 mogelijk anders voor u uit dan onder het huidige stelsel.

Er staat box 3-heffing op stapel over de rente die u daadwerkelijk ontvangt. Invoering wordt vanaf 2028 verwacht. Dan pakt de box 3-heffing anders voor u uit.

Voor het (klein)kind is de betaalde rente aftrekbaar van het inkomen in box 1 als aan bepaalde wettelijke voorwaarden is voldaan. Zo moet het gaan om de financiering van een eigen huis (hoofdbewoning) en moet de lening door het (klein)kind aan u afgelost worden in maximaal 360 maanden. Voldoet de familiehypotheek niet aan deze fiscale voorwaarden (omdat het bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek is), dan mag het (klein)kind eventueel toch rente aftrekken, maar dan in box 3. De rente is dan aftrekbaar volgens een forfait, dat op dit moment 2,7% is. Ook voor uw (klein)kind kan de tegenbewijsregeling mogelijk van toepassing zijn.

4. Familielening via uw bv en risico op “excessief lenen”

Verstrekt u de familiehypotheek vanuit een bv? Ook dan zijn de aandachtspunten uit deze blogpost van belang. Daar komt bij dat u rekening moet houden met de regels rondom zogenoemd excessief (buitensporig) lenen. Uw bv kan aan een familielid onder voorwaarden een lening voor een eigen woning verstrekken, mits een hypotheekrecht is gevestigd via de notaris. Een aflossingsvrije lening voor het eigen huis van het (klein)kind is daarbij een mogelijkheid, maar daarvoor geldt een bepaalde grens (in 2026 € 500.000). Wilt u de familielening combineren met het schenken van rente of aflossing? Dan bent u hierover mogelijk inkomstenbelasting in box 2 verschuldigd.

5. Schakel een fiscalist en notaris in

Een familiehypotheek voor uw (klein)kind is een mooi instrument voor financiële ondersteuning of vermogensoverdracht aan de volgende generatie. Zowel voor u als voor het (klein)kind zijn hier juridische en fiscale aspecten aan verbonden. We raden u en uw (klein)kind aan om advies in te winnen bij een fiscalist en zo nodig ook een notaris. Zo weet u zeker dat u alles goed regelt en vastlegt, niet alleen voor uzelf maar ook voor uw familie.

Een familiehypotheek kunt u combineren met een effectenkrediet bij InsingerGilissen. Zo kunt u geld aan uw (klein)kind lenen, zonder uw beleggingsvermogen aan te hoeven spreken.

Een familiehypotheek vraagt om goed advies. Een financieel planner, een fiscalist en een notaris kunnen u helpen.

Wilt u meer weten over vermogensoverdracht of onze dienstverlening op het gebied van financiële planning?

Download dan hier onze gids “Uw vermogen doorgeven”